Portugal pega un volantazo a la derecha en Vivienda para favorecer a los propietarios: desahucio por impago, fianza libre y hasta tres meses por adelantado

Una noticia relevante se está gestando en la escena internacional. El gobierno de Portugal impulsa una reforma del mercado del alquiler que reduce de tres a dos los meses de impago necesarios para iniciar un desahucio, elimina el control de precios en los nuevos contratos y amplía los derechos de los propietarios en un país donde unos 250. 000 pisos permanecen vacíos y fuera del mercado. La medida, aprobada el 9 de julio en Consejo de Ministros, aún debe pasar por el Parlamento para su aprobación definitiva.

Portugal atraviesa una de las crisis de acceso a la vivienda más agudas de Europa. Los alquileres de nuevos contratos casi se han duplicado desde 2017, y el mercado registró subidas del 9% solo en el primer trimestre de 2026. El ejecutivo atribuye la escasez de oferta en buena medida a la desconfianza de los propietarios hacia un marco legal que consideran excesivamente protector con los inquilinos.

Los detalles

El mercado de alquiler portugués está además muy envejecido: más del 23% de los contratos vigentes tienen más de 20 años y el 13% supera los 40 años de antigüedad. El ejecutivo está presidido por el primer ministro Luís Montenegro, líder del Partido Social Demócrata (PSD). A pesar de su nombre, el PSD portugués es un partido de centro-derecha, sin relación con la tradición socialdemócrata de izquierda que en Portugal representa el Partido Socialista (PS).

Montenegro llegó al cargo tras la victoria de la coalición Aliança Democrática (AD), que agrupa al PSD y al CDS-PP, en las elecciones legislativas del 18 de mayo de 2025. La AD obtuvo 91 escaños sobre 230, lo que obliga al ejecutivo a negociar con la oposición para sacar adelante sus reformas. El inquilino, principal damnificadoQuien presenta el paquete de medidas es el ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto Luz, que las enmarca en el programa gubernamental Construir Portugal.

“El objetivo principal de esta reforma es devolver la confianza al mercado para aumentar la oferta de vivienda. Lo hacemos promoviendo una mayor libertad contractual y mayor rigor en el cumplimiento de derechos y obligaciones, sin olvidar la protección de los más vulnerables”, defiende Pinto Luz. El cambio más inmediato afecta a los desahucios por impago.

Qué dicen los expertos

Con la normativa vigente, un propietario debe esperar tres meses de renta sin cobrar antes de poder iniciar el procedimiento de desalojo. La reforma rebaja ese umbral a dos meses y añade nuevas causas de resolución del contrato: el desahucio también podrá activarse cuando el inquilino acumule más de ocho días de retraso en el pago en tres ocasiones durante un periodo de 12 meses, o en cuatro ocasiones en un plazo de 18 meses -frente a las cuatro veces en 12 meses que exige la ley actual-. El plazo del que dispone el propietario para ejercer ese derecho de resolución se amplía de tres a seis meses.

La reforma también agiliza los trámites judiciales al permitir que los procesos de desalojo y de recuperación de rentas impagadas se tramiten de forma simultánea. Sobre los contratos nuevos, la reforma elimina con tres años de adelanto -la medida estaba prevista hasta el 31 de diciembre de 2029- el límite del 2% que el anterior gobierno socialista de António Costa fijó para las subidas de alquiler al cambiar de inquilino. A partir de ahora, propietario e inquilino podrán acordar libremente el precio.

Además, el techo de la fianza desaparece: si hasta ahora el casero puede exigir un máximo equivalente a dos mensualidades como garantía, la nueva ley no establece límite. El número de meses de renta adelantada que puede reclamar el arrendador sube de dos a tres. El propietario también podrá oponerse a la primera renovación automática del contrato mediante simple preaviso, sin necesidad de esperar los tres años que exige la legislación en vigor.

El tema se ha convertido en uno de los puntos más destacados de la agenda mundial.